Üresen álló lakások Csongrád-Csanádban: Milliárdok vesznek el a kiadatlan ingatlanokon?

Miközben Szegeden és Csongrád-Csanád vármegyében is sokan küzdenek megfizethető albérletért, becslések szerint több tízezer lakás állhat üresen. Ennek egyik oka a tulajdonosok félelme a bérbeadással járó kockázatoktól. De mekkora is ez a "rejtett" lakásállomány, és mennyi bevételtől esnek el a tulajdonosok – és közvetve a gazdaság – emiatt? Utánajártunk.

A legfrissebb, 2022-es népszámlálási adatok szerint Magyarországon közel 600 ezer lakóingatlan állt üresen, ami a teljes lakásállomány mintegy 13-15%-a. Ezen belül Csongrád-Csanád vármegyében több mint 32 ezer lakás volt lakatlan a felmérés idején. Bár ezen ingatlanok egy része nyaraló, más célra hasznosított vagy éppen felújításra váró, jelentős hányaduk potenciálisan a bérleti piacra kerülhetne. De miért maradnak mégis üresen, miközben Szegeden és a vármegye más városaiban is magasak az albérletárak?

A félelem ára: miért nem adják ki a lakásokat?

Sok tulajdonos számára a bérbeadás nem csupán bevételi lehetőség, hanem potenciális kockázatok forrása is. A KSH már 2015-ben megállapította, hogy a magánbérleti piac kockázatai korlátozzák a lakások hasznosítását, sokan emiatt inkább üresen hagyják ingatlanaikat. De mitől is tartanak pontosan a tulajdonosok?

• A "rossz bérlő" réme: Talán a leggyakoribb félelem a nem fizető, a lakást lelakó, kárt okozó bérlő. Számos történet kering megbízhatatlan albérlőkről, akik hónapokig nem fizetnek, majd eltűnnek, jelentős tartozást és romokban lévő ingatlant hagyva maguk után. A kaució gyakran nem fedezi a helyreállítási költségeket, a jogi úton történő kárbehajtás pedig hosszadalmas és bizonytalan kimenetelű.
• Kilakoltatási nehézségek: A magyar jogrendszerben a szerződésszegő bérlő eltávolítása az ingatlanból bonyolult és időigényes lehet. Sokan tartanak attól, hogy a nem fizető bérlőtől hónapokig, akár évekig sem tudnak megszabadulni, miközben a költségek csak halmozódnak. Bár a közjegyzői okiratba foglalt szerződés és kiköltözési nyilatkozat gyorsíthatja a folyamatot, ennek költségei és adminisztrációja további terhet róhat a bérbeadóra.
• Állagromlás, karbantartási viták: A lakás állapotának megóvása és a karbantartási feladatok megosztása gyakori vitaforrás. A tulajdonosok attól tartanak, hogy a bérlő nem vigyáz kellőképpen az ingatlanra, és a normál elhasználódáson túli károkat is nekik kell majd helyreállítaniuk.
• Jogi és adminisztratív terhek: A bérleti szerződés szakszerű elkészítése, az adózási kötelezettségek (a bérbeadásból származó jövedelem után 15% személyi jövedelemadót kell fizetni) és az esetleges jogi viták kezelése mind időt és energiát igényel, amitől sokan visszariadnak.
• Korábbi negatív tapasztalatok: Saját vagy ismerősök rossz élményei mély nyomot hagyhatnak, és elvehetik a kedvet a további próbálkozásoktól.

Mennyi lakás állhat üresen a félelmek miatt Csongrád-Csanádban?

Pontos adatokat nehéz mondani, de a KSH 2022-es népszámlálása szerint országosan 461 ezer lakás állt ténylegesen üresen. Ha ebből levonjuk a valószínűleg lakhatatlan, felújítás alatt álló, eladásra váró vagy jogi viták miatt blokkolt ingatlanokat, még mindig jelentős számú, potenciálisan kiadható lakás marad. Becslések szerint országosan 70-120 ezer lakás maradhat kiadatlanul kifejezetten a tulajdonosi félelmek miatt.

Csongrád-Csanád vármegyében a 2022-es népszámlálás 32 490 nem lakott lakást talált. Ha az országos arányokat vesszük alapul, és figyelembe vesszük a helyi sajátosságokat (pl. a tanyavilágban magasabb lehet az elhagyatott ingatlanok aránya ), akkor a vármegyében néhány ezertől akár 5-8 ezerre is tehető azoknak a lakásoknak a száma, amelyeket tulajdonosaik félelemből nem adnak ki, noha azok egyébként alkalmasak lennének bérbeadásra. Szegeden, mint egyetemi városban és regionális központban, ez a szám arányaiban magasabb lehet a vármegyei átlagnál.

Milliárdos bevételkiesés a láthatáron

A kiadatlan lakások nemcsak a lakáskeresőknek okoznak fejtörést, hanem a tulajdonosoknak is jelentős bevételkiesést jelentenek. Ha a Csongrád-Csanád vármegyében becsült 5-8 ezer "félelemből" üresen álló lakást egy óvatos, havi 130 ezer forintos átlagos bérleti díjjal (a KSH-ingatlan.com lakbérindexe szerint a vármegyeszékhelyeken 2023-ban 130-140 ezer Ft volt az átlag ) számoljuk, akkor éves szinten 7,8 és 12,48 milliárd forint közötti potenciális bérleti díjbevételtől eshetnek el a tulajdonosok csak ebben a vármegyében.

Országos szinten ez a kiesés a becsült 70-120 ezer lakással és egy óvatos, 150 ezer forintos átlagos havi bérleti díjjal számolva elérheti az évi 126-216 milliárd forintot is.

Mit lehet tenni?

A helyzet összetett, de nem megoldhatatlan. A tulajdonosi félelmek enyhítése és a kiadatlan lakásállomány egy részének mobilizálása érdekében több lépés is elképzelhető:

• Jogbiztonság növelése: A bérbeadói jogok hatékonyabb érvényesítése, a kilakoltatási eljárások egyszerűsítése (a bérlői jogok védelme mellett) növelhetné a bizalmat.
• Professzionális lakáskezelés: Megbízható lakáskezelő cégek bevonása leveheti a terhet a tulajdonosok válláról, csökkentve a kockázatokat.
• Tájékoztatás és ösztönzés: A tulajdonosok felvilágosítása a bérbeadás jogi hátteréről, a kockázatkezelési lehetőségekről (pl. közjegyzői okirat, biztosítások) és az elérhető támogató szolgáltatásokról.
• Szociális lakásügynökségek: Olyan modellek támogatása, ahol ügynökségek garantálják a bérleti díjat és a lakás állapotának megőrzését, cserébe azért, hogy az ingatlant rászorulóknak adják ki kedvezményesen.

A Csongrád-Csanád vármegyében és Szegeden is tapasztalható lakhatási kihívások enyhítéséhez elengedhetetlen lenne a "rejtett" lakáskínálat egy részének aktiválása. Ez nemcsak a bérlőknek jelentene könnyebbséget, hanem a tulajdonosok számára is komoly bevételi forrást teremthetne, miközben a helyi gazdaságot is élénkítené. A félelem legyőzése és a bizalom helyreállítása közös érdek.